Como pagar menos IR com venda ou aluguel de imóveis

Publicado 13/12/2009 por Grun
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Em tempos de crise financeira mundial, muitos investidores começam a ver, nos imóveis, uma alternativa de investimento mais segura do que os fundos ou as ações. Outros também precisam enfrentar um mercado em retração para comprar ou vender um imóvel e realizar seu sonho de se mudar para uma casa maior ou conquistar seu primeiro teto próprio.

Em qualquer situação, a carga de impostos incidente sobre transações imobiliárias pode até mesmo inviabilizar um negócio. No geral, quem vive da renda de aluguéis sofre a incidência da tabela progressiva do Imposto de Renda (IR). Já quem vende um imóvel precisa pagar 15% de IR sobre o lucro da operação (preço de venda menos preço de compra). Mas a própria legislação tributária prevê diversas situações em que é possível reduzir o valor pago nessas operações. O mais importante é se preparar com antecedência. “Quanto mais cedo você fizer seu planejamento tributário, menos imposto poderá pagar”, afirma Mário Shingaki, professor de Planejamento Tributário dos cursos de MBA da Fundação Instituto de Administração, e autor do livro Gestão de Impostos, da editora Saint Paul.

Veja, a seguir, as situações em que você pode pagar menos IR em transações imobiliárias – ou, até mesmo, ser isento:

1. Isenção total de IR na venda de imóvel residencial: um imóvel residencial vendido por até 440.000 reais é isento de IR se for o único imóvel do proprietário e se ele não realizou nenhuma compra ou venda imobiliária nos últimos cinco anos.

2. Isenção total de IR na venda de imóveis comprados até 1969: se você comprou um imóvel residencial até 1969, ao vendê-lo, não terá de pagar IR sobre o lucro da operação. Para se beneficiar da isenção, não é necessário que este seja o único imóvel residencial do vendedor.

3. Isenção parcial de IR na venda de imóveis comprados entre 1970 e 1988: a lei permite descontar um percentual sobre o lucro da transação para calcular a base de incidência do Imposto de Renda (veja a tabela abaixo). Esse benefício também é aplicável por quem possui mais de um imóvel.

Exemplo: um imóvel é comprado em 1979 por um valor equivalente a 100.000 reais. Em 2008, o proprietário resolve vendê-lo por 300.000 reais. O lucro da operação é de 200.000 reais. Sem a isenção parcial, ele pagaria 15% de IR sobre esse lucro, ou 30.000 reais. Mas a lei diz que, para imóveis comprados em 1979, há um desconto de 50% sobre a base de cálculo. Ou seja, ele precisará pagar IR apenas sobre 100.000 reais, reduzindo o valor a recolher para 15.000 reais.

4. Isenção em caso de aplicação de recursos em compra de imóvel: se alguém vendeu um imóvel e aplicar todo o dinheiro na compra de outra residência em até 180 dias, não precisará pagar IR sobre o lucro da venda.

Exemplo: se, ao vender um apartamento por 500.000 reais, o proprietário obteve um lucro de 200.000 reais, não precisará pagar IR sobre o lucro se, dentro de 180 dias, aplicar todos os 500.000 reais da venda na compra de outro imóvel residencial. Cuidado: se apenas parte dos 500.000 for usada na aquisição do segundo imóvel, a Receita cobrará o IR proporcional à quantia que foi aplicada em outra finalidade. Isto é, se apenas metade dos 500.000 for usada no outro imóvel, então metade do lucro de 200.000 sofrerá a incidência dos 15% de IR.

5. Isenção para imóveis de pequeno valor: não é preciso pagar IR sobre o lucro de imóveis vendidos por até 35.000 reais. Em grandes cidades, como São Paulo ou Rio de Janeiro, é um benefício difícil de ser aplicado, mas em municípios menores, pode ajudar. Outra vantagem de se recorrer a ele é quando o proprietário tem mais de um imóvel até este valor para ser vendido. Se ele tiver, por exemplo, dois lotes com valor individual de venda de 35.000 reais, e vendê-los no mesmo mês, terá de pagar o IR sobre o lucro somado das duas operações. Mas, se ele vender um por mês, embora o lucro total das operações continue o mesmo, ele será beneficiado com a isenção de IR.

6. Reduza a base de cálculo do IR: a base de cálculo, isto é, o valor sobre o qual o IR é cobrado, é o lucro nas transações imobiliárias. Esse lucro é calculado pela diferença entre o valor pago na compra e o auferido na venda do bem. Um modo simples de pagar menos imposto quando você vender o imóvel é elevar o seu custo de aquisição. Não há nada de ilegal nisto. Para tanto, basta acrescentar as benfeitorias que você efetuar no bem, como reformas e ampliações. Guarde os comprovantes de despesas – notas fiscais, recibos do pedreiro com nome e CPF, canhotos de cheque também com nome e CPF de quem os recebeu. São suficientes para comprovar as despesas. Se você já fez alguma benfeitoria no imóvel e tem os comprovantes, ainda dá tempo de recorrer ao benefício. Faça uma declaração de IR retificatória, desde o ano em que promoveu a reforma. Nela, adicione ao valor do imóvel as despesas que efetuou. Faça isso sempre que promover melhorias no bem. Mas cuidado. A Receita não aceita qualquer coisa. “Benfeitoria é tudo o que aumenta a vida útil do imóvel, como pintura, troca de telhado ou ampliar um cômodo. Decoração nova não serve”, afirma Shingaki.

Exemplo prático: alguém comprou uma casa por 100.000 reais. Um ano depois, gastou 50.000 reais em uma reforma e, na declaração de IR, informou os gastos, elevando o custo de aquisição do imóvel para 150.000 reais. Ao vender o bem, anos depois, por 200.000 reais, obteve um lucro de 50.000 reais – e não de 100.000 reais, se desconsiderasse a reforma. Assim, o IR pago sobre a transação será de 7.500 reais, e não de 15.000 reais.

7. Se você comprou o imóvel, some o custo de corretagem: se você comprou um imóvel por 95.000 reais, e pagou outros 5.000 reais ao corretor que o ajudou, some o custo de corretagem ao valor do imóvel. É outro modo de elevar o custo de aquisição e reduzir, posteriormente, o lucro sobre o qual vai incidir o IR na hora em que você vendê-lo. Se o imóvel for vendido, por exemplo, por 200.000 reais, você poderá pagar 15.750 reais de IR, se não incorporar a corretagem ao custo inicial do imóvel; ou 15.000, se tiver incorporado. Pode não parecer muito, mas já ajuda a pagar a transportadora na mudança.

8. Se você vendeu o imóvel, desconte o valor de corretagem: se você é o vendedor do imóvel, e ficou combinado que você arcaria com o custo de corretagem, desconte esse valor do preço de venda. Isso reduzirá o lucro da transação e o IR pago. Por exemplo, se você comprou o bem por 100.000 reais, vendeu por 200.000 reais e pagou 5.000 reais ao corretor, informe um lucro de 95.000 reais, e não de 100.000 reais. Os 15% de IR pagos cairão para 14.250 reais, em vez de 15.000 reais. Novamente, parece pouco, mas já paga a mudança.

9. Aplique o fator de redução: até dezembro de 1995, a Receita corrigia, de tempos em tempos, o valor de aquisição dos imóveis declarados pelo contribuinte. Isso ajudava a abater a base de cálculo. Mas, desde 1996, nenhuma correção é feita, porque a economia foi desindexada para combater a inflação. Para não prejudicar os contribuintes, a receita criou um fator de redução que considera o tempo decorrido entre a compra e a venda do bem. Esse fator gera um desconto sobre o lucro da transação e, em decorrência, sobre a base de recolhimento do IR. A fórmula é conhecida por contadores e especialistas em planejamento tributário. É necessário consultá-los. Mas, antes de dispensar a dica por preguiça, creia: para imóveis comprados há muito tempo, é possível obter bons descontos no IR com o fator de redução.

10. Se você tem imóveis alugados: consulte seu contador ou seu consultor tributário e veja se não está na hora de abrir uma administradora imobiliária para gerir sua carteira. Neste ponto, é preciso fazer algumas simulações, mas há situações em que é aconselhável transferir a carteira para uma pessoa jurídica, em vez de sofrer toda a tributação de IR como pessoa física. De uma forma genérica, alguém com uma renda de aluguéis superior a 5.000 reais já pode pensar com seriedade nessa opção. Mas há várias ponderações a serem feitas, já que a abertura de uma empresa é trabalhosa, requer dispêndios de impostos, e pode não ser rentável se a pessoa não explorar comercialmente os imóveis. De qualquer modo, em alguns casos, ela é proveitosa.

Exemplo: uma simulação de Shingaki mostra que, se uma pessoa física tiver uma receita mensal de aluguéis de 20.000 reais, irá pagar 59.400 reais por ano de IR (pela tabela antiga). Se abrir uma administradora imobiliária, ele terá de pagar Imposto de Renda sobre Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL), e PIS/COFINS. Mas, para a mesma receita de 20.000 reais por mês, todos esses desembolsos somarão, no final do ano, 27.200 reais – um desembolso 54% menor. “Os benefícios para aluguéis requerem mais cálculos. Não é tão simples dizer que, a partir de um valor, é melhor recolher IR como pessoa jurídica”, diz.

É compreensível que haja tantos mecanismos de incentivo à comercialização de imóveis. Considerado um setor de grande impacto social, seja pelos empregos que gera, seja pela melhoria da qualidade de vida que a aquisição de uma casa traz à família, o mercado imobiliário oferece oportunidades de realizar bons negócios sem sofrer tanto com o Leão. Mas, novamente, vale o lembrete de Shingaki: quanto antes planejar a transação imobiliária, mais vantajosa ela pode ser.

Fonte: Guia do investidor / Potal Exame

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10 erros que matam a produtividade no trabalho!

Publicado 12/11/2009 por Grun
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10 erros que matam a produtividade no trabalho

 Apesar do planejamento bem feito e das muitas horas de trabalho diário, o tempo nunca parece ser suficiente para muita gente.

O consultor Christian Barbosa, especialista em administração de tempo, lista abaixo os 10 “ladrões de produtividade” e dá dicas de como lidar com eles:

1 E-mail: Ficar com e-mail aberto o dia todo faz o nível de interrupções ficar intolerável, aumenta a ansiedade e a sensação de atividades por fazer. O consultor recomenda definir períodos para lidar com as mensagens, deixando a caixa de entrada fechada no restante do tempo.

 2 Não ter clareza sobre o que fazer: O que você precisa fazer primeiro? Você sabe pelo menos 80% do que deve ser feito em um dia de trabalho? Segundo Barbosa, se você não souber responder a essas perguntas, com certeza vai se perder em tarefas circunstanciais.

3 Estou em reunião: Uma pesquisa feita pela empresa da qual Christian Barbosa é diretor, a Triad Consulting, demonstra que um terço das reuniões podem ser canceladas. O consultor recomenda: “dieta de reuniões já! Quanto menos, melhor. Se tiver de fazer, seja objetivo, defina pontos de discussão e faça durar no máximo 2 horas”.

4 Redes Sociais: No ambiente de trabalho você usa Twitter, Facebook, Orkut? Ainda que sua empresa permita, controle a ansiedade de ficar conectado a essas redes enquanto desenvolve suas atividades. Utilize eventuais intervalos no dia ou o horário de almoço.

5 Falta de energia: Você está cansado, sem pique e não consegue se concentrar? A falta de energia rouba muitas horas do dia e faz a pessoa surfar em atividades circunstanciais. Tenha hobbies, procure um médico e alimente-se em horários regulares.

6 Falta de foco: Começa uma atividade e em pouco tempo salta para outra tarefas? Se a atividade for grande, tente dividi-la em pequenas partes. Feche qualquer outro software que não esteja usando, coloque o celular no silencioso e, se funcionar para você, ouça música.

7 Navegador cheio de favoritos: Você abre seu navegador para entrar em um site, esbarra na lista de favoritos e começa a perambular por outros portais? Instale outro navegador e não importe os seus favoritos. No novo browser, com a lista de favoritos zerada, você perde a tentação de ficar navegando sem propósito.

8 Mensagens instantâneas: Se em sua empresa é permitido usar MSN, gTalk, Wave, dentre outros, a regra é simples: está ocupado? Deixe seu status no modo invisível ou offline. Está tranquilo? Fique ausente ou ocupado. Está com tempo para conversar? Fique disponível.

9 Interrupções: Se muita gente interrompe você, pode ser porque sua comunicação não anda muito adequada. Faça uma revisão de como redige os emails, concede informações e delega atividades.

10 Tarefas imprevistas, convites inesperados e favores: Que tal falar não de forma concreta, com base em planejamento e disponibilidade? Se muitas tarefas imprevistas surgem na sua rotina, é possível que o nível de planejamento não esteja adequado. Repare em quais dias da semana você tem mais imprevistos e utilize isso a seu favor.

Fonte: Portal exame

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Nova lei do inquilinato!

Publicado 28/10/2009 por Grun
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O projeto da nova Lei do Inquilinato segue agora para sanção presidencial. Em caso de despejo, a ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Com isso, não fica mais valendo a apresentação de um simples requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida – algo que tem atrasado em mais de quatro meses as ações de despejo. Fica adotado também o mandado único de despejo. Cai, portanto, a prática atual de dois mandados e duas diligências, entre outros procedimentos que atrasam o processo.

Entre as mudanças, estão a desobrigação do fiador e a criação de regras para a mudança de fiador durante o contrato. Atualmente, a Lei do Inquilinato não trata do assunto, que vem sendo analisado com base no Código Civil. O fiador pode desistir da função, ficando apenas responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias depois de o locador ter sido notificado.

O proprietário também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial. Com isso, pretende-se dar mais garantias ao proprietário e exonerar a empresa fiadora que passe por crise econômico-financeira. A proposta também adequa ao novo Código Civil a proposta que mantém a proporcionalidade da multa rescisória em caso de devolução antecipada do imóvel locado.

Em caso de divórcio ou morte do locatário, a nova Lei do Inquilinato cria regras para a manutenção ou substituição do fiador. Atualmente, a legislação não prevê essa possibilidade. Se, por um lado, a nova lei protege o proprietário, dando mais agilidade às ações de despejo, também dá mais garantias ao inquilino. Ideli Salvatti explicou que, em caso de bons pagadores, a imobiliária poderá dispensar algumas exigências no contrato. Mas, se houver atraso de apenas um aluguel, o despejo é sumário.

Fonte: Site Uol

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Caixa bate recorde histórico de financiamentos

Publicado 21/09/2009 por Grun
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Em mais um sinal do sólido fortalecimento do mercado habitacional brasileiro, a Caixa Econômica Federal bateu recorde histórico de contratação habitacional no último dia 12 de agosto, com R$ 23,2 bilhões em crédito. O valor supera em 8% os R$ 23 bilhões emprestados em 2008 – os recursos beneficiam 455, 1 mil famílias brasileiras. Os financiamentos que utilizam recursos do FGTS somam R$ 10,1 bilhões(166.713 contratos). Já com recursos do SBPE, os empréstimos alcançaram a marca de R$ 12 bilhões em 268.635 contratos.

A Caixa espera encerrar 2009 com empréstimos de mais de R$ 39 bilhões, superando todas as expectativas do setor no início do ano. O saldo da carteira habitacional atingiu R$ 55 bilhões no semestre, valor 71,2% maior do que aquele observado no mesmo período do ano anterior.

O bom momento do setor também influenciou as contratações realizadas dentro do Programa “Minha Casa, Minha Vida” lançado em 13 de abril. Em quatro meses, a Caixa já recebeu 1.312 propostas, o que corresponde a 255 mil moradias. Do total de propostas recebidas, 494 já estão com a análise concluída e representa 90 mil unidades. A instituição contratou 204 empreendimentos, que beneficiarão 32.207 famílias em todo País, no valor total de R$ 2,04 bilhões.

Fonte: Blog da Construtora Tecnisa

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Aluguel sobe 8,8% em um ano na capital paulista

Publicado 11/09/2009 por Grun
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Os contratos novos de aluguel aumentaram 0,8% em agosto em relação ao valor praticado no mês anterior na cidade de São Paulo. Nos últimos 12 meses, o acréscimo médio foi de 8,8%, a menor variação desde junho do ano passado, segundo pesquisa do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) divulgada nesta quinta-feira.

O tipo de imóvel com maior elevação de preços foi a unidade de três dormitórios, com aumento médio de 1,1% em agosto. Já o aluguel das moradias de um quarto ficou 0,5% mais alto no mês passado. O valor de locação das residências de dois dormitórios registrou reajuste semelhante ao da média geral (0,8%).

A garantia mais usada em agosto foi o fiador, que respondeu por aproximadamente metade (50,5%) das moradias locadas. O depósito foi utilizado em 29,5% dos imóveis alugados, e o seguro-fiança, em 20,0%.

Casas e sobrados foram alugados mais rapidamente do que apartamentos. O índice que mede o período médio que um imóvel vazio demora para ser alugado variou de 10 a 26 dias para o primeiro tipo de residência e entre 17 e 36 dias para o segundo.

Na média, o tempo de espera para uma nova ocupação ficou em 11 dias para um imóvel bem localizado e com bom estado de conservação.

Fonte: Uol Online

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Condomínio mai$ caro!

Publicado 28/08/2009 por Grun
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Condminio mais caro

Quem paga condomínio deve ficar preparado para gastar mais nos próximos meses. De acordo com a Lello Imóveis, empresa especializada em administração condominial, até o fim de novembro, a conta do condomínio deve aumentar cerca de 15%.

Segundo a empresa, o aumento é sazonal e refere-se ao dissídio coletivo dos funcionários que, normalmente, passa a vigorar em outubro, e ao pagamento das duas parcelas do décimo-terceiro salário.

Além disso, os recentes aumentos anunciados nas contas de água (4,43%) e energia elétrica (12,90%) também devem pesar na quota condominial.

Provisão de despesas

Por outro lado, os prédios que realizam provisão das despesas com 13º e encargos ao longo de todo o ano, ou seja, recolhendo os valores mensalmente, não terão altas tão significativas.

“O síndico precisa cuidar para que a quota condominial se mantenha o mais estável possível ao longo do ano, planejando as despesas com antecedência e submetendo esses itens à aprovação da assembléia de moradores. Alguns costumam se esquecer desse detalhe e não fazem o parcelamento. O resultado é que o morador pode tomar um susto ao receber o boleto do condomínio nos últimos meses do ano”, avalia a gerente de marketing da Lello, Angélica Arbex.

fonte: Uol
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A maior!

Publicado 28/08/2009 por Grun
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A brasileira Cyrela é a maior empresa de construção de edifícios residenciais em ranking que considera América Latina e Estados Unidos. A lista considera as empresas de capital aberto e os valores de mercado, segundos dados da Economática.

O valor de mercado da Cyrela é US$ 4,898 bilhões, em dados até ontem (27).

Entre todas as empresas de construção, apenas duas americanas de obras pesadas ficam à frente da Cyrela, a Fluor Corporation (US$ 9,729 bilhões) e a Jacobs Engineering (US$ 5,551 bilhões).

No ranking geral, outra empresa brasileira figura entre as dez maiores, a MRV (US$ 3,120 bilhões), também do setor de edifícios residenciais, na nona colocação.

Ainda considerando todas as áreas de atuação, no ranking das 20 maiores empresas de construção há seis empresas brasileiras –Cyrela, MRV, PDG Realt (US$ 2,340 bilhões), BR Malls (US$ 2,061 bilhões), Gafisa (US$ 1,989 bilhões), Multiplan (US$ 1,975 bilhão)–, além de 11 dos Estados Unidos e três do México.

fonte: Folha Online

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